Adieu Wohnungsnot: Raus ins Berliner Umland

Raus aus einem schmutzigen Kiez, rein in ein renoviertes Altbauhäuschen irgendwo im Umland? Diese Idee ist nicht so abwegig, wie sie vielleicht klingen mag.
 
So schön Berlin auch sein kann, die Stadt hat aber gewisse Ecken – hier auf dem Prenzlauer Berg – da möchte man nicht „als Sticker an der Wand kleben“.
 
Quelle: morgenpost.de
 
Bei allen Macken Berlins sticht der ÖPNV durch sein riesiges Netz positiv hervor – und das geht auch bis ins Umland, sodass Pendeln damit realistisch bleibt.

Realisten wissen: Auch nach der Wahl wird sich in Sachen Wohnungsbau nichts Grundlegendes verändern. Doch kommt der Prophet nicht zum Berg, muss der Berg eben zum Propheten kommen.

Berlin ist mehr als eine Stadt, Berlin ist ein Lebensgefühl. Aber lohnt es sich wirklich, wegen diesem Lebensgefühl überteuerte Mieten für kleine oder heruntergekommene Wohnungen zu zahlen? Gehen uns nicht manchmal die Hipster, die „Schwaben“, der Dreck, die Lautstärke auf die Nerven? Wäre es nicht manchmal besser, in die Natur zu gucken statt aufs Vorderhaus? Wer viel Grün will, muss in der Hauptstadt viel auf der hohen Kante haben, um sich in den westlichen und südwestlichen Stadtteilen ansiedeln zu können – im Grunewald wird jetzt schon um jeden Baum gerungen. Schon zieht es viele, vor allem die, die aus Westdeutschland kommen, in den „Speckgürtel“, der um die Stadtgrenzen herum liegt. Die Preise dort ziehen bereits an. Allerdings: Nur in manchen Teilen. In Teltow-Fläming, Märkisch-Oberland und anderen Kreisen ist die Welt noch in Ordnung. Warum also nicht die Schattenseiten Berlins hinter sich lassen, und sich naturnah und doch nicht weit von der Stadt entfernt einen Altbau zurechtmachen? Der folgende Artikel zeigt nicht nur, wie es geht, sondern auch, warum es die Alternative für alteingesessene Berliner ist.

Icke? Raus aus Berlin? Wieso’n ditte?


Zunächst einige Gründe, warum es sich auch für Berliner Urgesteine durchaus lohnt, den Anker zu lichten:

1. Berlin wird jeden einzelnen Tag von nervigen Touristenmassen geflutet

2. Berlin ist an den meisten Stellen richtig dreckig – nicht nur der Spandauer Bahnhof

3. Berlin ist nicht sexy, aber tatsächlich arm

4. Berlin ist in allen Bereichen heruntergekommen, vor allem bei den Schulen

5. Berlin und seine Szene-Individualisten nerven spätestens, wenn man die 30 überschritten hat

Klar, wer hier schon lange wohnt, hat seinen angestammten Kiez, seine Spätis. Aber könnte man das nicht alles auch haben, wenn man ins Umland zieht? Immerhin haben wir eine gute ÖPNV-Anbindung. Nur wenn man „draußen“ lebt, bestimmt man selbst, wann man wieder eine Dosis Berliner Luft benötigt und wird nicht ständig dazu genötigt, wenn man vor die Tür tritt.

Oke, Meesta, lass ma hör‘n


Grundlage dieser Operation „Raus aus Berlin“ ist der Check der eigenen Finanzen: Die Faustregel aller Hausbauer, -käufer und –sanierer lautet: Maximal 15 Prozent, besser 10, sollte das, was man für die Abtragung eines Baukredits zu zahlen hat, über der Warmmiete liegen. Wer Probleme mit Mathematik hat, kann dafür auch einen Bauzinsrechner aus dem Web bemühen. Allerdings sind Zinsen nur die halbe Rechnung: Damit es sich wirklich rentiert, müssen noch Fahrtkosten einbezogen werden. Dazu nehme man einen Ort aus dem Berliner Umland und rechne via Google Maps Routenplaner sowohl Fahrtzeit als auch Distanz zur Arbeit heraus.

Mit diesen Zahlen lässt sich nun errechnen, was monatlich fürs Pendeln anfallen würde – ist die Summe zu hoch, bleibt als weitere Option noch bei vielen Berufen die Möglichkeit, den Chef nach Home Office zu fragen. Bereits einige Tage monatlich können die Pendelkosten entscheidend drücken. Viele Chefs können schon damit überzeugt werden, dass sie für einen Heimarbeitsplatz einen teuren Arbeitsplatz vor Ort einsparen können, zudem gibt es noch eine Reihe weiterer Argumente.

Fassen wir zusammen: Am Ende der theoretischen Planung steht also fest:

• Wie viel Eigenheim man sich leisten kann

• Wie weit weg es von Berlin stehen darf

• Wie viel Zeit und Kosten man durch das Pendeln verbraucht

Und mit diesen Werten geht es nun an die handfesteren Dinge, die Haussuche.

Dit is aba ´n schönet Haus


Berlin ist, was Wohnungen angeht, eine ziemlich alte Stadt: Mehr als ein Viertel, 27 Prozent, aller Wohnungen wurde vor dem Ende des Ersten Weltkriegs errichtet! Weitere 15 Prozent wurden nach 1918 aber vor 1948 gebaut. Fast die Hälfte aller Behausungen sind demnach wesentlich älter als ihre Mieter – ohne die vielen Wohnungen, die noch bis zur Wende entstanden und nun auch alt sind. Um den Ur-Berliner, der ins Umland zieht, nicht mit zu viel „Neu“ zu überfordern, könnte deshalb ein Altbau die bessere und günstigere Wahl sein. Doch diese Wahl hat gewisse Eigenheiten, je nachdem, wann das Haus errichtet wurde.

Da viele Altbauten in Brandenburg zu DDR-Zeiten entstanden, sind hier einige Besonderheiten zu beachten:

• Holzteile, insbesondere Dachstühle, wurden oft mit giftigen Holzschutzmitteln (Hylotox59) behandelt. Das ist so lange unproblematisch, wie der Dachstuhl gut belüftet ist. Soll jedoch eine Zwischensparrendämmung aufgebracht werden, müssen die Balken luftdicht eingepackt werden.

• Auch im Privathausbau wurden diverse Bauteile aus Asbest hergestellt, wobei auch der nur dann kritisch wird, wenn er sich zu Staub zersetzt.

• Durch die Mangelwirtschaft wurden oft minderwertige oder gestreckte Baustoffe verwendet.

Grundsätzlich gilt deshalb: Wurde das Wunschhäuschen zwischen 1949 und 1990 gebaut, sollte ein Gutachter bestellt werden, der sich mit den Besonderheiten des DDR-Hausbaus auskennt. Ein Vorteil: Im Sozialismus gab es für Privathäuser nur wenige Einheits-Bauformen, sodass typische Problemstellen diesen Fachleuten sattsam bekannt sind. Das hält den Stundenlohn niedrig.

Wurde das Haus jedoch vor DDR-Zeiten errichtet, ist in den allermeisten Fällen kein Grund zur Besorgnis gegeben. Höchstens dann, wenn es noch zu Zeiten der Teilung schon mal saniert wurde. Das war jedoch einerseits bei Privathäusern selten und andererseits lässt es sich anhand von Unterlagen oft noch nachvollziehen.

Jetz is anpacken anjesacht, wa?!


Richtig, denn wenn das Traumhaus für gut befunden und die Verträge unterzeichnet wurden, kommt der schmutzige Teil der Arbeit. Grundsätzlich gilt: (fast) Alles kann, nichts muss. Das gilt sowohl für die meisten Arbeiten als auch die Frage, wie groß der Anteil von Handwerkerleistungen sein sollte. Was ein echter Berliner ist, der hat auch keine Probleme damit, nötigenfalls Schippe oder Bohrhammer in die Hand zu nehmen und selbst loszulegen. Allerdings sollte dabei eine gewisse Reihenfolge beachtet werden.

1. Leerräumen: In Altbauten finden sich immer Hinterlassenschaften der ehemaligen Bewohner. Diese sollten im ersten Schritt entfernt und dem Sperrmüll zugeführt werden

2. Entkernen: Alles, was nicht mehr aufgearbeitet werden kann, fliegt raus. Das bedeutet: Stromleitungen und Heizungsrohre müssen ebenso aus den Wänden entfernt werden wie Badezimmergarnituren, Fliesen sowie Wand- und Bodenbeläge. Im vollständigsten Fall steht man hinterher in einem Haus, von dem nur noch die Wände und das Dach übrig sind. Wichtig: Die Wasserrohre alter Häuser bestehen oftmals aus Blei und sollten deshalb generell ausgetauscht werden, auch wenn sie noch in gutem Zustand sind.

3. Dachstuhl: Nicht immer hat eine Dachdeckung oder ihr ganzes Traggerüst den Zahn der Zeit gut überstanden. Spätestens am Ende des Entkernens sollte sich deshalb ein Dachdecker-Fachbetrieb das Oberstübchen des Hauses anschauen, damit eine professionelle Meinung vorliegt, ob und was zu tun ist.

4. Kellerwände: In früheren Zeiten war das Abdichten von Kellerwänden meist noch kein Thema. Sollten sich also im Neuerwerb feuchte Stellen an den Wänden zeigen, muss zumindest an dieser Stelle außen das Erdreich bis zum Fundament ausgegraben und die Wand durch Bitumen und/oder Kunststoffmatten abgedichtet werden. Das ist zwar ein Knochenjob, aber ein feuchter Keller kann ein ganzes Haus ruinieren.

5. Dämmung: Die Energiesparverordnung (EnEv14) schreibt ganz klar vor, dass gedämmt werden muss. Und zwar die oberste Geschossdecke, sowie die Kellerdecke und Heizungsrohrleitungen. Wird der Außenputz zu mehr als zehn Prozent erneuert, ist auch eine Fassadendämmung vorgeschrieben. Aber tatsächlich nur, wenn der alte Putz abgeklopft wird. Wer einfach nur Lücken verputzt, kommt um diese Pflicht herum

6. Fenster & Türen: Altbauten haben meist erheblichen Nachholbedarf an dieser Stelle. Deshalb müssen die alten Fenster und Außentüren raus und gegen neue ersetzt werden. Dabei gilt: Normierte Teile sind günstiger als Maßanfertigungen, können aber notfalls auch etwas angepasst werden. Und: Der Einbau kann auch selbst übernommen werden.

7. Heizung: Vollkommen gleich, welche Heizung im Altbau verbaut war, sie muss gegen eine neue ersetzt werden. Und um das zu realisieren, sind Fachleute notwendig. Die gute Nachricht lautet jedoch: Zumindest die Schlitze, die für die neuen Rohre in die Wand gestemmt wurden, kann der Expat-Berliner in Eigenregie zuspachteln.

8. Elektrik: Beim Strom gilt praktisch das Gleiche wie bei der Heizung: Ab Hauszuleitung muss alles erneuert werden, damit es den heutzutage wesentlich höheren Verbraucherzahlen in einem Haus gerecht wird. Und auch hier gilt: Gute Heimwerker können nicht nur die Schlitze verspachteln, sondern teilweise auch beim Verlegen der Leitungen mithelfen.

9. Böden und Wände: An diesem Punkt ist der Altbau aus dem Gröbsten heraus. Und um Wände mit einer Schicht Rollputz oder Tapete zu versehen, Holzböden zu schleifen oder Laminat zu verlegen, braucht es keine Handwerker, dies kann auch von weniger Begabten selbst erledigt werden.

Natürlich: Diese neun Schritte können sich in der Realität über mehrere Monate hinziehen – stressige Monate, während der man immer wieder zwischen Berliner Wohnung, Arbeitsplatz und Baustelle hin und her pendeln muss. Aber im Gegensatz zum Dauerlärm von Verkehr und Nachbarn in einer überteuerten Wohnung hat diese Zeit ein definitives Enddatum – und dann können die Früchte der Arbeit genossen werden.

Fazit


Ganz gleich, wie fest man als Berliner mit seinem Kiez verwachsen ist, bietet sich im Umland vielfach die bessere Lebensqualität. Und vor allem unter dem Aspekt, dass ein Eigenheim die beste Altersvorsorge ist, gibt es eigentlich keinen Grund, sich die Idee nicht wenigstens mal durch den Kopf gehen zu lassen.

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