Friedrichshain-Kreuzberg als Vorreiter: Senat forciert Vorkaufsrecht

Das Haus Zossener Straße 18 ist ein aktuelles Beispiel, für das der Bezirk sein Vorkaufsrecht ausgeübt hat. (Foto: Thomas Frey)
 
Das bekannteste Beispiel für einen Vorkaufsrecht-Vorstoß war in den vergangenen Monaten das Neue Kreuzberger Zentrum (NKZ) am Kottbusser Tor. (Foto: Thomas Frey)

Friedrichshain-Kreuzberg. Zum Erwerb stehende Häuser in Milieuschutzgebieten mit Hilfe des Vorkaufsrechts für die öffentliche Hand zu sichern – das praktiziert der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg seit mehr als einem Jahr. Immer wieder wurde dabei vor allem finanzielle Hilfe der Landesebene eingefordert. Die soll es jetzt geben.

Mitte August stellte der Senat ein Konzept für die Regularien solcher Vorkäufe auf und stellt dafür 100 Millionen Euro zur Verfügung. Mit diesem Topf sollen vor allem die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften die Möglichkeit erhalten, sehr schnell tätig zu werden. Aber auch andere Interessenten wie Stiftungen oder Genossenschaften können zum Zug kommen.

Auch das deckt sich mit den Wünschen und Vorstellungen des Bezirks, der seinerseits bereits im Frühjahr eigene Leitlinien erarbeitet hat. Die würden auch anderen Verwaltungen zur Verfügung gestellt, erklärte Baustadtrat Florian Schmidt (Bündnis 90/Grüne). Die aktuelle Senatsoffensive in Sachen Vorkaufsrecht sieht er ebenfalls als eine Möglichkeit, dass weitere Bezirke von "unseren guten Erfahrungen profitieren".

Wie mehrfach berichtet, sollen durch das Vorkaufsrecht Immobilienspekulationen zumindest eingedämmt und Mieter vor exorbitanten Kostensteigerungen und Verdrängung besser geschützt werden. Voraussetzung dafür ist eine Milieuschutzsatzung für ein bestimmtes Gebiet. Sie kann festgesetzt werden, wenn in einem Quartier die Gefahr besteht, dass die Bevölkerungsstruktur ohne ein solches Eingreifen gefährdet ist.

In Friedrichshain-Kreuzberg gibt es inzwischen rund ein Dutzend solcher Milieu- oder Erhaltungssatzungsgebiete mit teilweise unterschiedlichen Vorgaben. Allen gemeinsam sind verschiedene Steuerungsmöglichkeiten. So können als luxuriös definierte Modernisierungen ebenso untersagt werden, wie das Umwandeln von Miet- in Eigentumswohnungen. Und es gibt das Mittel des Vorkaufsrechts.

Bei jedem Objekt, das zum Verkauf steht, kann der Bezirk die Hand heben und ein eigenes Interesse anmelden. Wobei er nicht selbst als Käufer auftreten will, sondern dabei Dritte mit ins Boot holt, bevorzugt landeseigene Wohnungsbaugesellschaften. Mit Hilfe etwa der Gewobag oder der WBM wurde bisher sechs Mal in Friedrichshain-Kreuzberg das Vorkaufsrecht ausgeübt, zuletzt für das Gebäude und Grundstück Zossener Straße 18. In weiteren Fällen wird das derzeit geprüft. Nicht alle Vorkäufe sind bisher rechtskräftig, denn die Immobilienbranche läuft Sturm dagegen, und es sind einige Klagen anhängig.

Dazu zeigten sich weitere Risiken und Nebenwirkungen. Wegen der kurzen Frist zwischen Verkaufsanzeige und Vorkaufsanmeldung, die nur zwei Monate beträgt, musste der Bezirk zumindest bisher auf dem Papier ab und an in finanzielle Vorleistung gehen. Von den mehr als 5,6 Millionen Euro Defizit, die es im Frühjahr im aktuellen Etat gab, gingen rund 2,5 Millionen auf das Konto solcher sozusagen noch nicht gedeckten Vorkäufe. Auch wenn es sich dabei eher um Durchlaufposten handelte, waren sie zunächst als Minusbetrag zu werten.

Gerade in solchen Fällen könnte die angekündigte 100 Millionen-Euro-Spritze des Landes für schnellere Entlastung sorgen. Wobei Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen (SPD) deutlich machte, dass daraus nicht jeder aufgerufene Preis bezahlt werde. Es gebe dafür eine Grenze, die aber nicht bekannt gegeben werde.

Das deckt sich mit der Einschätzung des Berliner Mietervereins. Er begrüßt das Senatskonzept zwar insgesamt, warnt aber ebenfalls vor überteuerten Zukäufen. Die würden die Kostenspirale nur weiter antreiben.

Die FDP sieht im Vorkaufsrecht dagegen einen gravierenden Eingriff in den Wohnungsmarkt zu Lasten der Steuerzahler. Statt wenigen einen Vorteil zu verschaffen, sollten mit dem vielen Geld lieber zusätzliche Wohnungen gebaut werden. Denn nur ein ausreichendes Angebot dämpfe die Mietsprünge, lautet das Credo der Liberalen.

Hier schwingt auch die Frage mit, ob das Vorkaufsrecht wirklich der richtigen Zielgruppe hilft. Oder profitieren davon nicht vor allem Menschen eher aus dem Mittelstandsmilieu, die sich mit der Gesetzeslage auskennen, rechtzeitig vorstellig werden und für ihre Interessen Unterstützung einfordern? Baustadtrat Schmidt sieht das anders. Zum einen kenne niemand die wirkliche finanzielle Lage jedes Bewohners eines zum Verkauf stehenden Gebäudes, zum anderen gebe es dort Mieter mit ganz unterschiedlichem Einkommen. Entscheidender ist für ihn aber etwas anderes. Der Milieuschutz und damit das Vorkaufsrecht sei nicht vordergründig ein Instrument zum Schutz einzelner Anwohner, sondern insgesamt des Gebiets. Werde es bei einzelnen Objekten gezogen, stehe das als Exempel dafür, dass gegen ausufernde Spekulation vorgegangen werde. Denn das Hauptziel sei gar nicht, möglichst viele Häuser zu erwerben. Vielmehr gehe es darum, mit den Eigentümern zu sogenannten Abwendungsvereinbarungen zu kommen. Mit der Drohung des Vorkaufsrechts soll der Besitzer zu Zugeständnissen bewegt werden, etwa einem über die gesetzliche Frist hinausgehendem Verbot von Umwandelung in Eigentumswohnungen. Gerade das erweise sich als erfolgreich, wird Schmidt nicht müde zu betonen. Den sechs bisher durch das Vorkaufsrecht gesicherten Immobilien stünden inzwischen ungefähr drei Mal so viele Gebäude gegenüber, bei denen es zu solchen Abmachungen gekommen sei. tf
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