Mehrere Eigentumswohnungen im Haus

Bröckelnder Putz oder Wasserflecken an der Zimmerdecke werfen in einem Haus mit mehreren Eigentumswohnungen immer die Frage auf: Wer bezahlt die Reparatur? Grundsätzlich müssen für Schäden am Gemeinschaftseigentum alle Eigentümer gleichermaßen in die Tasche greifen, bei solchen am sogenannten Sondereigentum nur der jeweilige Eigentümer. Doch was ist was?

"Gemeinschaftseigentum ist laut Gesetz all das, was für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes notwendig ist", sagt Rechtsanwältin Sandra Weeger-Elsner aus Köln, Rechtsberaterin beim Verband Wohnen im Eigentum in Bonn. Dazu gehörten zum Beispiel das Dach, tragende Wände und Decken. Typisches Sondereigentum seien dagegen die Tapete oder der Innenanstrich.

Geregelt wird die Unterscheidung in der Teilungserklärung, die Gemeinschafts- und Sondereigentum auflistet. "Diese sind im Laufe der Zeit immer ausgefeilter geworden", erklärt Weeger-Elsner. "Früher waren sie sehr kurz. Es wurde das Sondereigentum bestimmt, und der Rest ergab sich aus dem Gesetz." Heute würde die Liste der Verantwortlichkeiten der einzelnen immer länger, auch um von Beginn an Klarheit bei der Unterscheidung zu schaffen und Prozesse zu vermeiden.

Auch die Teilungserklärung kann aber nicht jeden Einzelfall regeln. Und so gibt es immer wieder Fälle, die erst vor Gericht geklärt werden. "Es gibt ständig neue Urteile, bis hin zum Bundesgerichtshof", sagt Gerold Happ, Geschäftsführer vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin.

So können laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH), (Az.: V ZR 176/10) von 2011 Thermostatventile Sondereigentum sein, wenn die Teilungserklärung das so regelt. Umgekehrt hat der Bundesgerichtshof bekräftigt, dass Wohnungseingangstüren nicht zum Sondereigentum gehören (Az.: V ZR 212/12).

Balkone - in der Regel bis auf den Bodenbelag Gemeinschaftseigentum - können kostenmäßig wie Sondereigentum zu behandeln sein, wenn die Teilungserklärung entsprechende Bestimmungen enthält. Eine solche Regelung könnte laut Weeger-Elsner sogar dazu führen, dass die Sondereigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung aufkommen müssen - auch für die Teile des Balkons, die sonst üblicherweise zum Gemeinschaftseigentum gezählt werden. So bestätigte der BGH (Az.: V ZR 9/12), dass Teilungserklärungen rechtens sind, die Balkone im Hinblick auf die Kosten zu Sondereigentum machen.