Ortsübliche Vergleichsmiete: Der Maßstab für Mieterhöhungen

Vermieter müssen sich an die ortsübliche Vergleichsmiete halten. Sie gibt einen Anhaltspunkt, wie hoch die Mieterhöhung ausfallen darf. (Foto: Bodo Marks)

Der Wert einer Immobilie hängt von unterschiedlichen Faktoren ab: Art, Lage und Ausstattung spielen dabei eine Rolle. Damit Mieter und Vermieter ihn besser beurteilen können, gibt es einen einheitlichen Maßstab: die ortsübliche Vergleichsmiete.

"Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Schlüsselbegriff im deutschen Mietpreisrecht", erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin. Will der Vermieter die Miete erhöhen, darf er dies nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Mieter müssen einer Erhöhung nur bis zu dieser gesetzlichen Obergrenze zustimmen.

"Es ist für viele private Vermieter und auch für Mieter nicht immer einfach, den richtigen Wert zu finden", sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Die genaue Definition dazu finden Verbraucher im Paragraf 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches. "Am einfachsten ist es noch, wenn es einen Mietspiegel gibt." Mietspiegel sind Preisübersichten über die ortsübliche Vergleichsmiete. "Man unterscheidet einfache und qualifizierte Mietspiegel", erläutert Ropertz. Die einfachen werden in der Regel von den Interessenvertretern – also den Miet- und Eigentümerverbänden sowie den Gemeinden – ausgehandelt. Qualifizierte Mietspiegel werden nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Stadt oder den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt.

Wenn es keinen Mietspiegel gibt, können Interessierte entweder auf eine Mietdatenbank zurückgreifen, ein Gutachten erstellen lassen oder drei vergleichbare Wohnungen benennen, erklärt Happ. Der letzte Punkt dürfte aber Mieter und auch viele Privatvermieter schnell überfordern. "Sie müssten dafür theoretisch die ganze Nachbarschaft nach entsprechenden Wohnungen absuchen", erklärt Happ. Ein Gutachten eines Sachverständigen wird für die meisten die bessere Lösung sein.

Ist die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt, kann sie als Begründung für Mieterhöhungen herangezogen werden. Diese kann der Vermieter aber nicht einseitig anordnen. "Er braucht dafür die Zustimmung des Mieters", erklärt Ropertz. Mieter wiederum haben das Recht, zu prüfen, ob die gesetzlichen Vorgaben eingehalten sind. Dabei können sie sich Zeit lassen: "Der Mieter kann den Rest des Monats, in dem er die Mieterhöhung erhalten hat, und die beiden nachfolgenden Monate prüfen, ob er zustimmt oder nicht."

"Haben Sie Zweifel, können Sie das Vorgehen des Vermieters rügen", erklärt Happ. Ist die Mieterhöhung formal und inhaltlich in Ordnung, muss der Mieter zustimmen und ab dem nächsten Monat nach Ende der Zustimmungsfrist die höhere Miete zahlen. mag
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