Steuervorteile nur bei Mindestmiete

Wenn Haus- oder Wohnungseigentümer Wohnraum zu geringeren als den marktüblichen Konditionen vermieten, sollten sie prüfen, ob der vereinbarte Betrag für die volle Nutzung der möglichen Steuervorteile ausreichend ist.

Beträgt die Miete weniger als zwei Drittel der Marktmiete, kürzt das Finanzamt die Höhe der steuerlich absetzbaren Kosten aus der Vermietungstätigkeit. Geregelt ist das im Paragraf 21 Absatz 2 des Einkommensteuergesetzes. Der Bund der Steuerzahler in Berlin empfiehlt deshalb, Mietverträge mit Angehörigen daraufhin zu prüfen, ob die festgelegte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete - sie ergibt sich häufig aus einem Mietspiegel - beträgt. Ist das nicht der Fall, sollte eine höhere Miete vereinbart werden, um den vollen Werbungskostenabzug zu retten. In der einvernehmlichen Anpassung des Mietvertrages sieht die Finanzverwaltung keinen Gestaltungsmissbrauch.

Weil private Vermieter von Häusern und Eigentumswohnungen oft eine Warmmiete vereinbaren, dürfen des Weiteren auch die Nebenkosten nicht zu gering veranschlagt werden. Der Deutsche Mieterbund geht von durchschnittlichen Nebenkosten von 2,50 bis zu drei Euro je Quadratmeter und Monat aus. Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes weist darauf hin, dass in diesem Betrag oft nicht nur die Heizkosten enthalten sind, sondern auch relativ teure Positionen wie Hausmeister, Fahrstuhl, Gebäudereinigung (Treppenhaus) und Gartenpflege. Diese Arbeiten sind allerdings nur in einem Mehrfamilienhaus vorstellbar. Hier aber wäre der Vermieter im Regelfall zu einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung verpflichtet, weil die Abrechnung der Heizkosten zwingend verbrauchsabhängig erfolgen muss, wenn die Heizungsanlage mehr als zwei Wohnungen versorgt. Bei der Vermietung nur einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kann deshalb keine Warmmiete vereinbart werden. Üblich ist aber, dass der Mieter direkt mit dem Energielieferanten abrechnet.

Für die steuerliche Anerkennung ist Voraussetzung, dass zwischen nahen Angehörigen ein rechtswirksamer Mietvertrag abgeschlossen und das Mietverhältnis der Vereinbarung entsprechend auch durchgeführt wird. Der Bund der Steuerzahler rät, den Mietvertrag schriftlich abzuschließen und die Hauptinhalte - das sind Bezeichnung der Mietsache, Höhe des Mietzinses und dessen Fälligkeit - darin festzuhalten (Paragraf 535 BGB). Aufpassen sollten private Vermieter auch, was die Abmachungen zu den Nebenkosten betrifft. Unklare Regelungen können dazu führen, dass die Finanzbeamten dies als Anzeichen für die private Veranlassung der Wohnungsüberlassung werten. In diesem Zusammenhang weist der Bund der Steuerzahler allerdings auf ein Urteil des Finanzgerichts Niedersachsen hin. Das Gericht hat im Dezember 2010 (Az. 3 K 251/08) geurteilt, dass fehlende Vereinbarungen über die Nebenkosten oder die Nichterstellung einer Abrechnung über die Nebenkosten nicht automatisch dazu führen, dass Mietverträge zwischen nahen Angehörigen steuerlich nicht anerkannt werden. Denn bei der Prüfung habe das Finanzamt zu berücksichtigen, dass es auch bei Fremdvermietungen oft zu Nachlässigkeiten bei Nebenkostenabreden und -abrechnungen komme. Der Steuervorteil könne auch nicht versagt werden, so die Richter, wenn die Nebenkostenabrechnung verspätet vorgenommen wurde oder in bar vereinnahmt werde oder eine Anpassung der Vorauszahlungen an die höheren Nebenkosten unterblieben sei.

Für das Finanzgericht Berlin-Brandenburg (Urteil vom 8. März 2012, Az.: 9 K 9009/8) sprachen folgende Gründe gegen die steuerliche Anerkennung eines Mietverhältnisses zwischen nahen Angehörigen: Im Mietvertrag waren keine Vereinbarungen über Zeitpunkt und Höhe von Nebenkostenvorauszahlungen getroffen worden und die Nebenkosten wurden über Jahre hinweg nie eingefordert. Der vermietende Angehörige konnte jederzeit, auch bei Abwesenheit seines Mieters, Haus und Garten betreten. Der Mietvertrag wurde teilweise nicht wie vereinbart durchgeführt. So wurde die vereinbarte Kaution nicht gezahlt und der Mieter führte auch nicht die vertraglich zugesagten Instandhaltungsarbeiten im Garten durch.