Worauf es wirklich ankommt

Lärmende Nachbarn, kaputte Wasserhähne oder Krach am Bau - Grund zu Klage gibt es für Mieter häufig. Bei hartnäckigen Mängeln können sie die Miete mindern. Wie und wann geht das, was ist erlaubt, wie viel Geld ist im Spiel?

"Der Mieter kann die Wohnung nicht nutzen, wie er will und wie er es nach dem Mietvertrag erwarten darf", fasst Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) zusammen. Zu den klassischen Mietminderungsursachen gehören undichte Fenster, kaputte Heizung in der kalten Jahreszeit und Schimmel in der Wohnung ebenso wie Krach von Nachbarn und Baulärm.

Im ersten Schritt informiert der Mieter den Eigentümer zügig über den Mangel und setzt ihm eine Frist zur Beseitigung. Das kann über Telefon passieren, per E-Mail oder Brief. Fax oder Einwurf-Einschreiben sind gerichtsfest, sagt Mietrechtsanwalt Marcus Reidel aus München. Die eigentliche Mietminderung wird nicht gesondert angekündigt und erfolgt rückwirkend, wenn der Vermieter tatenlos bleibt.

Wann gemindert werden darf, hängt von der Beeinträchtigung ab. Eine kalte Heizung im Winter erfordert vom Vermieter sofortige Abhilfe. "Er muss auch am Wochenende einen Notdienst in Gang setzen", sagt die Mietrechtsreferentin Inka-Marie Storm des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland. Ähnliches gilt für eingefrorene Leitungen.

Bei extremen Beeinträchtigungen - Schwarzschimmelbefall in der ganzen Wohnung etwa - können bis zu 100 Prozent der Miete gemindert werden. Ansonsten kommt es auf den Einzelfall an. Der Bundesgerichtshof (BGH) sieht den Mieter in der Pflicht, die Quote selbst einzuschätzen. Aus Gerichtsurteilen lassen sich Anhaltspunkte ableiten.

Kaputte Klingel: drei bis fünf Prozent; knackende Heizung, Warmwassertemperatur unter 40 Grad Celsius, fehlende Warmwasserversorgung, Belästigung durch übelriechende Nebelschwaden des Wäschetrockners: zehn Prozent; einzige Toilette nicht benutzbar: 80 Prozent.

Das Festlegen der Quote birgt nach den Erfahrungen von Inka-Marie Storm viel Konfliktstoff. Sie empfiehlt deshalb beiden Seiten eine gütliche Einigung. Vor Gericht liegt die Beweislast beim Kläger. Mietern, die irrtümlich zu viel mindern, darf nicht automatisch die Wohnung gekündigt werden. Die Miete darf laut DMB nur für den Zeitraum gemindert werden, in dem der Mangel bestand.

Nicht gemindert werden kann, wenn ein Mieter die Wohnung in Kenntnis des Mangels übernommen hat - er also schon beim Abschluss des Mietvertrags wusste, dass die Fenster klappern. Und es geht nicht bei vom Mieter selbst verschuldeten Mängeln oder bei Lappalien, zum Beispiel einer kaputten Glühbirne.

Der Vermieter ist gut beraten, Wohnungsinteressenten auf Schäden aufmerksam zu machen, um späteren Beschwerden einschließlich drohender Mietminderung vorzubeugen. Sagt er das Beseitigen eines Mangels beim Einzug zu, wird das vertraglich festgehalten. Ignoriert er seine Zusage, greift das Recht der Mietminderung.