Böses im Boden: Baugrundgutachten schützt vor Überraschungen

Baugrund- und Gründungsgutachten schlagen zwar mit 2000 bis 3000 Euro zu Buche - darauf zu verzichten, sollte man sich aber zweimal überlegen.

"Ohne Baugrundgutachten sollte niemand bauen, denn im Boden können böse Überraschungen stecken", sagt Andreas May vom Bauherren-Schutzbund. Weder Bauherren noch Baufirmen wissen, was sich unter der Geländeoberfläche befindet. Es müssen nicht einmal giftige Altlasten sein, damit es richtig teuer wird. Schon eine einfache Torflinse kann dazu führen, dass der Boden ausgebaggert und durch Kies ersetzt werden muss. "So ein Bodenaustausch kostet dann schon mal 20 000 Euro, die ursprünglich nicht im Budget eingeplant waren."

Ein Gutachten ist nicht zwingend gesetzlich vorgeschrieben, stellt Hans-Joachim Betko vom TÜV Süd klar. "Die Verantwortung liegt beim Bauherren." Wer mit einem erfahrenen Architekten arbeitet, der sich in der Region auskennt, kommt unter Umständen ohne aus. "Wenn in der Nachbarschaft 300 Jahre alte Häuser stehen, ist anzunehmen, dass der Grund auch für Neubauten gegebenenfalls geeignet ist." Aber Betko betont: "Hundertprozentig sicher darf man nicht sein. Schließlich verändern sich auch die Klimaverhältnisse." So kann der Grundwasserspiegel durch mehr Niederschläge steigen.

Nach BSB-Erfahrung ist ein Gutachten bei vielen Komplettanbietern Teil des Leistungsangebots. "Es dient dazu, die eigenen Risiken abzuschätzen und zu minimieren", findet May. Das Baugrundgutachten erlaubt eine solide Planung und eine realistische Kalkulation der Kosten. "Es sollte immer Bestandteil des Bauvertrages sein."

Die Untersuchung des Baugrunds muss unbedingt vor der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags erfolgen. Dann kann noch etwas verändert werden, falls sich herausstellt, dass im Vertrag Baugrundverhältnisse festgeschrieben waren, die nicht der Realität entsprechen. "Das passiert gar nicht so selten", sagt Raik Säbisch vom Verband Privater Bauherren. Die Firmen gehen von idealen Bedingungen aus, planen entsprechend preisgünstige Keller und Bodenplatten mit geringer Aushubtiefe ein. "Die reicht dann aber für eine sichere Gründung oft nicht aus", erklärt Säbisch.

Um eventuelle Altlasten zu erkennen, könne aus den Kernbohrungen vom Grundstück auch Bodengas gezogen und auffälliger Boden entnommen werden, der anschließend im chemischen Labor auf Schadstoffe untersucht wird, erläutert Betko. Diese duale Methode verursacht keine wesentlichen Mehrkosten, weil die unterschiedliche Bohrausrüstung ja ohnehin schon auf dem Grundstück ist.

Mit einem Baugrundgutachten allein wird ein Stück Land aber noch nicht zum Baugrund. Das ist es erst, wenn es erschlossen ist. Ohne Straßen, Gehwege, Schmutzwasserkanäle, Wasser-, Elektro- und Gasleitungen darf kein Haus gebaut werden. "Die öffentliche Erschließung erfolgt in der Regel bis zur Grundstücksgrenze", erklärt May. Für den Großteil der Kosten - üblicherweise bis zu 90 Prozent - muss der Käufer aufkommen. Für das Verlegen von der Grundstücksgrenze bis an sein Haus zahlt er dann noch einmal - und zwar allein.

"Oft sind diese Kosten aber schon im Verkaufspreis des Grundstücks enthalten", erläutert May. Interessenten sollten den Verkäufer unbedingt danach fragen. Denn anderenfalls müssten sie diese Beträge zusätzlich einplanen. "Im Durchschnitt belaufen sich die Erschließungskosten auf etwa 50 Euro pro Quadratmeter."