Davon ist der Immobilienwert abhängig – Immobilienchirurg Mounir Ghazi erklärt

In manchen Situationen ist es sehr wichtig, den genauen Wert seiner Immobilie zu kennen. Das ist etwa bei Verkäufen, Scheidungen, Zwangsversteigerungen und Erbangelegenheiten der Fall. Wer hier einen falschen Verkehrswert zugrunde legt, sieht sich möglicherweise mit großen finanziellen Verlusten konfrontiert. Doch welche Faktoren spielen bei der Wertermittlung eigentlich eine Rolle? Diese Frage beantwortet Immobilienchirurg Mounir Ghazi in diesem Artikel.

Die Objektlage – Faktor Nummer Eins

Geht es um die entscheidenden Einflüsse auf die Preisbildung, ist die Lage der Immobile ganz klar an erster Stelle zu nennen. Anders als andere Faktoren lässt sie sich nämlich nicht beeinflussen. Das ist auch der Grund dafür, dass Immobilien in der Nähe eines florierenden Stadtzentrums mit guter Infrastrukturanbindung und guter Aussicht üblicherweise deutlich höhere Preise erzielen als randständige Gebiete, auch wenn diese besser ausgestattet sind.

Für Gutachter spielt hier die Unterscheidung von Mikro- und Makrolage eine Rolle.

1. Mikrolage

Die Mikrolage umfasst die unmittelbare Umgebung einer Immobilie und ihre Anbindung an den Nah- und Fernverkehr. Gut in die vorhandene Infrastruktur eingebundene Objekte mit Grünanlagen, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzten und Freizeitangeboten in unmittelbarer Nähe befinden sich in einer guten Lage. Weitere Faktoren, die den Wert einer Immobilie unter diesem Gesichtspunkt erhöhen sind eine gepflegte Nachbarschaft, eine ruhige Umgebung und das Vorhandensein von Parkplätzen.

Befindet sich die Immobilie in wenig erschlossenen Gebieten mit baufälligen Straßen oder an Orten, an denen eine anhaltende Lärm- und Geruchsbelästigung besteht, reduziert dies den Wert des Objekts. Das gilt auch für Immobilien, die sich in der Nähe von Industrieanlagen oder Gefahrenzonen befinden.

Grundsätzlich lassen sich dabei vier Arten von Lagen unterscheiden: Beste Lage (Bestlage), gute Lage, durchschnittliche Lage und einfache Lage. Bei Gewerbeimmobilien entspricht diese Kategorisierung zum Teil der Einordnung in 1A-, 2A- 1B- und 2B-Lagen.

2. Makrolage

Die Makrolage umfasst die Region, in der sich das Objekt befindet. Das kann zum Beispiel ein Großraum wie Norddeutschland, eine Großstadt wie München, aber auch ein Bezirk wie Berlin-Hohenschönhausen sein. Hier geht es zum Beispiel darum, welche Bedeutung der Standort lokal und überregional hat und wie gut sein Image ist. Befindet sich eine Immobilie also zum Beispiel in der Metropolregion Frankfurt, hat sie wahrscheinlich einen höheren Wert als ein ähnliches Objekt in dörflicher Lage in Grenznähe. Sucht man genauere Auskünfte über Grundstückswerte nach Ländern, findet man diese zum Beispiel beim Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, bei den Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüssen der Bundesrepublik Deutschland.

Bei der Bewertung der Immobilien werden verschiedenste Informationsquellen herangezogen. Hierzu gehören unter anderem Bodenrichtwerte, Mietpreisspiegel und Verkehrswerte. In der Regel kommen bei der Bewertung professionelle Immobiliengutachter zum Einsatz, die die notwendige Sachkenntnis aufweisen.

Fläche

Bei der Fläche spielen Faktoren wie die Grundstücksgröße und der Grundstückszuschnitt eine Rolle. Auch die Ausrichtung und das Gefälle werden berücksichtigt. Die Beschaffenheit des Gebiets ist aus dem Grund so bedeutsam, dass sie einen maßgeblichen Einfluss darauf hat, wie die Fläche bebaut werden kann. Eine quadratische Grundfläche bietet diesbezüglich mehr Möglichkeiten als ein sehr schmales Flurstück. Das wirkt sich wiederum auf den zu erwartenden Preis aus.

Zustand

Je besser der Zustand einer Immobilie ist, desto höher ist in der Regel auch ihr Wert. In diesem Zusammenhang ist vor allem das Alter der Bausubstanz von Bedeutung. Schließlich unterliegen Gebäude einem permanenten Verschleißprozess. Der Gutachter wirft hier einen genauen Blick auf den Erhaltungszustand.

Wertmindernde Faktoren haben beispielsweise Faktoren wie die folgenden:

- Korrosion im Bereich der Sanitäranlagen
- Nicht korrekt schließende Holzfenster
- Leckende Rohrleitungen
- Formaldehyd in Bauteilen
- Dynamische Fassadenrisse

Regelmäßig stattfindende Renovierungs- und Sanierarbeiten erlauben es, den Wert von Immobilien zu erhalten und zu erhöhen. Vor einem Kauf ist deshalb stets zu prüfen, ob sich entsprechende Arbeiten lohnen.

Ausstattung

Modern ausgestattete Häuser erzielen höhere Preise. Neubauten sind deshalb meistens teurer als ältere Objekte, die die gleiche Lage aufweisen. Besonders wichtig sind hier die Dämmung, die Fenster und die Heizung. Moderne Mehrfachverglasungen etwa steigern den Wert eines Hauses deutlich. Dasselbe gilt für moderne Solarthermie-Anlagen und Wärmepumpen. Weitere wichtige Faktoren sind Bodenbeläge, Anschlüsse an das Glasfasernetzt, der technische Stand der Elektroinstallation und das Vorhandensein von Photovoltaik-Anlagen.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Weiterhin sind Rechte und Belastungen zu berücksichtigen, die sich auf den Immobilienwert auswirken können. Das können zum Beispiel mietrechtliche Regelungen sein. Zu nennen sind hier etwa Nießbrauch-, Wohn- und Wegerechte. So wird zum Beispiel der Wert eines Grundstücks gemindert, wenn darauf ein Wegerecht eingetragen ist, das anderen Personen das Betreten gestattet.

Darüber hinaus können weitere gesetzliche Beschränkungen von Relevanz sein. Hier sind etwa der Mieterschutz, der Denkmalschutz oder Vorgaben des Weltkulturerbes zu nennen.

Der Markt

Neben all diesen Faktoren hat natürlich auch die Situation am Markt einen großen Einfluss auf den Verkaufspreis. Je höher die Nachfrage und je geringer das Angebaut ausfallen, desto höher ist auch der Preis.

Gut lässt sich dies am Standort München veranschaulichen. Der Standort verzeichnet ein stetiges Wachstum, es gibt kaum Leerstand im Zentrum und die Neubautätigkeit fällt im Vergleich mit der Nachfrage gering aus. Vergleichbare Wohnungen in den Randgebieten mit mehr Leerstand sind deutlich preiswerter.

Doch es gibt auch gegenläufige Tendenzen. Immer mehr Menschen, die auf der Suche nach Immobilien sind, erkennen, dass in Zentrumsnähe kaum geeignete mehr Objekte vorhanden sind, und weichen auf die Peripherie aus. Das hat dazu geführt, dass auch entferntere Objekte deutlich im Preis zulegen.

Über Immobilienchirurg

Die Immobilienchirurg GmbH wurde 2017 als kleines Familienunternehmen gegründet, das im Ankauf und in der Verwaltung eines hochwertigen Bestandes aktiv war. Unter der Leitung von Facharzt und Chirurg Mounir Ghazi wuchs es schnell zu einem florierenden Unternehmen mit mehr als 30 Mitarbeitern, das sich auf die Vermittlung von Immobilien an Ärzte, Apotheker, Investoren und Projektentwickler spezialisiert hat.