Änderung der Rechtsprechung zur Verletzung der Anbietpflicht

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BGH ändert Rechtsprechung bei Eigenbedarfskündigungen, wenn eine Alternativwohnung im Haus leersteht

Ein Vermieter muss bei einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung dem betroffenen Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anbieten, sofern diese sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet. Verletzt der Vermieter diese sog. Anbietpflicht, hatte dies nach bisheriger Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH - VIII ZR 311/02,Urteil vom 09.07.2003) zur Folge, dass die - an sich berechtigte - Kündigung unwirksam wurde. Der BGH - VIII ZR 232/15, Urteil vom 14.12.2016, gibt diese bisherige Rechtsprechung nunmehr auf und hält nicht länger daran fest, dass die Verletzung einer solchen Anbietpflicht durch den Vermieter die Unwirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung zur Folge habe. Denn hierdurch stelle sich eine - rechtswirksam - ausgesprochene Kündigung nicht nachträglich als unzulässige Rechtsausübung (§ 242 BGB) dar. Vielmehr ziehe eine Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten (§ 241 Abs. 2 BGB) des Vermieters – wie auch bei sonstigen Verstößen gegen Nebenpflichten – lediglich Schadensersatzansprüche nach sich. Dem Mieter können daher allenfalls Ersatzansprüche in Geld für hierdurch entstandene Schäden (etwa Umzugs- und Maklerkosten) zustehen.

„Das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs ist nicht nachvollziehbar und verschlechtert den Kündigungsschutz der Mieter bei Eigenbedarfskündigungen der Vermieter erheblich“, sagte der 1. Vorsitzende des AMV - Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V., RA Uwe Piper. „Durch diese Entscheidung wird dem Missbrauch Tür und Tor geöffnet", meint Piper. „Ein Vermieter, der nicht bereit ist, eine bereits leerstehende Wohnung zu nutzen, sondern stattdessen sich eine vermietete Wohnung zu eigen machen will, zeigt offensichtlich, dass es ihm primär darum geht, einen Mieter sich vom Hals zu schaffen", so Piper. „Ein derartiges Verhalten ist rechtsmissbräuchlich und muss zur Unwirksamkeit der Kündigung führen", argumentiert Piper. „Es ist dogmatisch falsch, einem gekündigtem Mieter in einem derartigen Fall lediglich Schadensersatzansprüche zuzubilligen", schließt Piper.

Autor:

Marcel Eupen aus Falkenhagener Feld

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