Deutsche Wohnen - Millionengewinne auf dem Rücken der Mieter

Die Deutsche Wohnen, Berlins größter Vermieter, konnte ihr Konzernergebnis im ersten Quartal 2018 mehr als verdoppeln

Konzernergebnis von 103,4 Mio. €

Die Deutsche Wohnen konnte ihr Konzernergebnis im ersten Quartal 2018 auf 103,4 Mio. € mehr als verdoppeln (Q1 2017: 47,3 Mio. €). Dies ist zum einen auf ein höheres Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung und zum anderen auf ein verbessertes Finanzergebnis zurückzuführen.

Durchschnittliche monatliche Vertragsmiete von 6,46 € je m²

Das Portfolio der Deutsche Wohnen umfasste zum 31. März 2018 etwa 163.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten mit einem Fair Value von rund 18,9 Mrd. € (ohne Pflege und Betreutes Wohnen). Die durchschnittliche monatliche Vertragsmiete im Gesamtbestand betrug zum Stichtag 6,46 € je m². Auf Like-for-like-Basis erzielte die Deutsche Wohnen insgesamt ein Mietwachstum von 4,4 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Der Leerstand befand sich auf einem anhaltend niedrigen Niveau von 1,9 % (Vorjahr: 1,7 %); davon waren rund 0,5 % investitionsbedingt.

Die Vertragsmieten stiegen im ersten Quartal 2018 auf 192,9 Mio. € (Vorjahr: EUR 180,4 Mio. €) und führten zu einem Anstieg des operativen Ergebnisses (Net Operating Income – NOI) auf 152,3 Mio. € (Vorjahr: 143,6 Mio. €). Die NOI-Marge in der Wohnungsbewirtschaftung bewegte sich mit knapp 80 % auf Vorjahresniveau.

Durchschnittliche monatliche Kaltmiete von 6,48 € je m²  in Berlin

Per 31.03.2018 betrug die durchschnittliche monatliche Kaltmiete im Berliner Bestand 6,48 € je m². Per 31.03.2017 waren es nach Konzernangaben noch 6,16 € je m². Damit sind die Mieteinnahmen der Deutschen Wohnen in Berlin um 5,1 % gestiegen. Im gesamten Bestand des Unternehmens lag das Wachstum der Mieteinnahmen hingegen nur bei 4,4 %.

Verkäufe in 2018

Bis zum 31.03.2018 wurden insgesamt 511 Einheiten verkauft. Davon hatten bereits 349 Einheiten Nutzen- und Lastenwechsel in den ersten drei Monaten des Geschäftsjahres 2018 und sind somit in das Verkaufsergebnis in Höhe von 4,8 Mio. € eingeflossen (Vorjahr: 8,6 Mio. €). Die Bruttomargen bewegen sich mit 27 % weiterhin auf einem hohen Niveau. Im Privatisierungsgeschäft konnten trotz der deutlichen Portfolioaufwertungen der Vorjahre attraktive Bruttomargen von über 40 % erwirtschaftet werden.

Segment Pflege und Betreutes Wohnen

Der Ergebnisbeitrag aus dem Segment Pflege und Betreutes Wohnen betrug im ersten Quartal 2018 11,6 Mio. €  (Vorjahr: 12,5 Mio. €). Die Auslastung der Pflegeeinrichtungen der KATHARINENHOF®, an der die Deutsche Wohnen mit 49 % beteiligt ist, befindet sich mit 98 % seit Jahren auf einem überdurchschnittlich hohen Niveau.

Zukäufe in 2018

Die Deutsche Wohnen hat im ersten Quartal 2018 rund 850 Wohn- und Gewerbeeinheiten zu einem Kaufpreis von insgesamt rund 132 Mio. € fast ausschließlich in Core+-Märkten erworben. Davon liegen rund 500 Einheiten in Dresden und Leipzig sowie rund 300 Einheiten in Berlin.

Modernisierungsprogramm

Im Rahmen ihres Modernisierungsprogramms hat die Deutsche Wohnen ihre Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung weiter deutlich um 27 % auf 60,5 Mio. € beziehungsweise 24,15 € pro m² erhöht (Vorjahr: 47,6 Mio. €/19,46 € pro m²). Im Jahresverlauf rechnet das Unternehmen mit Investitionen in diesem Bereich in Höhe von rund 450 Mio. € beziehungsweise 45 € pro m².

Neubauprogramm

„Darüber hinaus fällt in diesem Jahr der Startschuss für diverse Neubauprojekte, unter anderem in Berlin und Leipzig. In Elstal werden wir unsere historische Eisenbahnersiedlung erweitern und dabei erstmals eine innovative modulare Holzmassivbauweise einsetzen, die sich durch sehr gute Verträglichkeit auszeichnet und durch hohe Atmungsaktivität ein hervorragendes Raumklima schafft“, erklärt Lars Wittan, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der Deutsche Wohnen SE.

Ausblick

Für das Geschäftsjahr 2018 bekräftigt die Deutsche Wohnen ihre Prognose für den FFO I von rund 470 Mio. € im Basisszenario, das heißt ohne weitere Zukäufe und opportunistische Verkäufe.

Kommentar des AMV

Die Deutsche Wohnen AG, die in Berlin ca. 110.000 Wohnungen bewirtschaftet und Berlins größter Vermieter ist, erwrtschaftet ihre Millionengewinne auf dem Rücken ihrer Mieter. Sie fährt eine aggressive Mieterhöhungspolitik zu Lasten ihrer Mieter. Sie ist dafür bekannt, dass sie bei Mieterhöhungen den Berliner Mietspiegel 2017 nicht anerkennt und Mieten oberhalb der Obergrenze des Mietspiegels fordert, die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen umgeht, die Instandhaltung und Instandsetzung - kaputte Heizungen, Aufzüge etc. - vernachlässigt, teure Modernisierungen durchführt und einen schlechten Mieter-Service bietet, was ihr zu Recht ein Negativimage eingebracht hat. Anstatt weiter ihren Konzerngewinn zu steigern, sollte die Deutsche Wohnen endlich eine sozial-verträgliche Mietenpolitik einführen, ihre Immobilien auf Vordermann bringen und den Mietern einen besseren Service bieten sowie ihr Kapital für den Wohnungsneubau verwenden. In den kommenden drei Jahren braucht Berlin mehr als 30.000 neue Wohnungen und keine börsennotierte Miet-Hai-AG. Die Deutsche Wohnen erlangt immer mehr eine marktbeherrschende Stellung in Berlin, die einen wirksamen Wettbewerb auf dem Wohnungsmarkt zum Nachteil der Wohnungsmieter erheblich behindert und den Berliner Mietspiegel massiv beeinflusst. Der AMV appelliert an die Politik auf Bundes-, Landes- und Bezirksebene, die Mieterinnen und Mieter der Deutsche Wohnen nicht im Stich zu lassen, sondern sie vor steigenden Mieten zu schützen.

Autor:

Marcel Eupen aus Falkenhagener Feld

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