Betriebskostenmanagement

Gerichtsschlappe: Deutsche Wohnen scheitert mit Umstellung der Versicherungsprämie

Amtsgericht Spandau verurteilt GSW Immobilien AG zur Rückzahlung

Die Deutsche Wohnen Management GmbH legte bis 2015 in der Deutsche Wohnen/GSW-Großsiedlung im Falkenhagener Feld die Kosten der Versicherung nach der Anzahl der Objekte um. In 2016 änderte sie einseitig den Abrechnungsmaßstab: Seit 2016 werden die Kosten der Versicherung nach Quadratmeter Wohnfläche abgerechnet. Durch die Änderung des Abrechnungsmaßstabs ist es in der Großsiedlung zu einer Kostensteigerung von über 50 % gekommen.

Für das klagende Ehepaar L. aus der Westerwaldstraße 29 beliefen sich die Kosten der Versicherung für ihre Wirtschaftseinheit in 2015 auf 90.994,65 € (= 1,83 €/m²) bzw. für ihre Wohnung auf 149,65 € und für 2016 betrugen sie 137.982,02 € (= 2,78 €/m²) bzw. für ihre Wohnung 227,33 €. Die Kostensteigerung von 2015 zu 2016 beträgt 51,64 % bzw. 46.987,37 €. Für die Kläger sind dies 77,68 € Mehrkosten. Ursache ist der Wechsel des Abrechnungsmaßstabs von der Anzahl der Objekte zu Quadratmeter Wohnfläche.

Das Amtsgericht Spandau (AG Spandau - 6 C 293/19, Urteil vom 18.10.2019) gab der Klage der Eheleute L. auf Rückzahlung der Differenz in Höhe von 77,68 € statt. In den Entscheidungsgründen heißt es u.a. wie folgt:

„Die Beklagte hat den Klägern € 77,68 zu erstatten, weil sie – anders als in den Vorjahren – Versicherungsprämien in die Abrechnung eingestellt hat, deren Berechnung nicht der Anzahl der Mietobjekte zur Grundlage hatte, sondern die Wohn-/Nutzfläche, was zu der von den Klägern zutreffend errechneten Erhöhung des auf die Kläger umgelegten Anteils geführt hat. Diese Kostenerhöhung aufgrund veränderter Prämienberechnung ist entweder überhaupt nicht oder nur aufgrund eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot eingetreten.

Der in Rede stehende Versicherungsvertrag hatte eine feste Laufzeit vom 1. Januar 2014 bis zum 1. Januar 2017. Es ist nicht ersichtlich, dass der Versicherer eine vertraglich eingeräumte Befugnis hatte, die Grundlage der Prämienberechnung während der Laufzeit einseitig zu ändern, ..."

Kommentar des AMV:

Das Amtsgericht Spandau hat in seinem maßgeblichen Urteil überzeugend und nachvollziehbar begründet, warum die auf der einseitigen Umstellung beruhende Prämienerhöhung unwirksam ist, so dass die höheren auf die Mieter umgelegten Versicherungskosten nicht zu bezahlen bzw. zurückzuzahlen sind.

Zwar ist die Entscheidung des Amtsgerichts Spandau nur ein kleines „Puzzleteil“ im Betriebskostenrecht, jedoch ein positives Signal für alle betroffenen Mieterinnen und Mieter, dass es sich lohnt, sich seine Betriebs- und Heizkostenabrechnung genau anzuschauen und sie von Experten überprüfen zu lassen.

Wir hoffen, dass die Deutsche Wohnen nun freiwillig Erstattungen der Kosten der Versicherung an die übrigen betroffenen Mieterinnen und Mieter leistet und sich weitere Rechtsstreitigkeiten vermeiden lassen.