Immobilien nur mit Rückfall-Klausel verschenken

Nicht immer ist gut gemeint auch gut gemacht. Das zeigt sich besonders deutlich beim Thema Immobilien-Schenkung.

"Schon so mancher hat seine Großzügigkeit später bitter bereut", mahnt Anton Steiner, Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht aus München. An erster Stelle sollte ihm zufolge immer die eigene Absicherung stehen. "Niemand sollte die Augen vor möglichen Krankheiten im Alter, vor Todesfällen, Scheidungen, Geldnöten oder anderen Katastrophen verschließen", sagt er. Stattdessen gilt es, diese Szenarien im Vorfeld zu besprechen und bereits Lösungen wie in bestimmten Fällen eine Rückabwicklung in den Übergabevertrag zu schreiben.Eine Übertragung zu Lebzeiten hat den Effekt, dass die Immobilie vor dem Zugriff des Staates geschützt ist. "Liegt eine Schenkung zehn Jahre oder länger zurück, kann der Sozialträger beispielsweise Kosten für Pflegeleistungen nicht mehr durch die Rückforderung einer verschenkten Immobilie des Pflegebedürftigen decken", erklärt der Rechtsanwalt Thomas Maulbetsch, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Erbrecht im Deutschen Anwaltverein.

Jedes Kind kann alle zehn Jahre bis zu 400 000 Euro steuerfrei von seinen Eltern geschenkt bekommen - "sowohl vom Vater als auch von der Mutter", betont Wolfang Wawro vom Deutschen Steuerberaterverband aus Berlin. Bei zwei Kindern könnten Eltern demnach bis zu 1,6 Millionen Euro ihres Vermögens binnen gut zehn Jahren übertragen, ohne dass der Nachwuchs darauf Schenkungsteuer zahlen muss.

Handelt es sich beim Geschenk um ein Grundstück, ermittelt das zuständige Finanzamt dessen Wert. Dieser liegt bei Immobilien meist rund zehn Prozent niedriger als der Verkehrswert. Wer eine verschenkte Immobilie weiterhin selbst nutzen möchte, kann sich ein Wohnrecht sichern oder den sogenannten Nießbrauch vereinbaren. Letzteres gebe dem Schenker mehr Handlungsspielraum, und er könne die Immobile auch vermieten, sagt Anton Steiner, Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht. "Der Nießbrauch mindert zudem den Wert des Geschenks."

Überträgt der Vater dem Sohn eine Immobilie im Wert von 500 000 Euro, müsste der Sohn sofort Schenkungsteuer zahlen, weil der Freibetrag um 100 000 Euro überschritten wurde. Lässt sich der Vater aber den Nießbrauchsvorbehalt beim Notar eintragen, wird der sogenannte Kapitalwert des Nießbrauchs abgezogen. Liegt das Ergebnis unter 400 000 Euro, fällt keine Schenkungsteuer an.

"Ohne Rückfallrechte für den Übergeber sollte eine Übergabe aber nie erfolgen", betont Maulbetsch. Nur so sei gewährleistet, dass bei unerwarteten Ereignissen das Häuschen nicht in die "falschen Hände" gerate.