Käufer von Ferienimmobilien brauchen Geduld

Im Urlaub fangen viele Deutsche an, vom eigenen Ferienhäuschen im Süden zu träumen. Ob Griechenland, Portugal oder Spanien: Gerade in einigen europäischen Krisenländern müsste doch etwas Schönes günstig zu haben sein, denkt mancher. Ohne eine Marktanalyse und Vor-Ort-Kenntnisse geht es aber nicht.

Trotz der europäischen Einigung bleiben große Unterschiede, die Käufer kennen und beachten sollten. "Was den Kauf einer Ferienimmobilie im Ausland betrifft, hat die EU-Harmonisierung noch nicht viel bewirkt", sagt Peter Schöllhorn von der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien (DSA) in Freiburg. Die Gepflogenheiten und die rechtlichen Vorschriften seien von Land zu Land anders - und sie unterscheiden sich von denen in Deutschland.Das größte Problem sieht Schöllhorn deshalb auch darin, dass sich viele Kaufinteressenten zu wenig Zeit nehmen. "Meist heißt es dann: ,Es wird schon gehen!‘" Doch wie bei jeder Immobilie sei auch beim Ferienhaus die Lage wichtig. Sie entscheidet maßgeblich über den Wert und lässt sich nur vor Ort sorgfältig prüfen.

"Die Urlaubsstimmung trübt oft den klaren, kritischen Blick", hat Jürgen Michael Schick vom Immobilienverband Deutschland (IVD) in Berlin beobachtet. Tatsache sei aber: "Vielen Projektentwicklern in den südeuropäischen Krisenländern steht das Wasser bis zum Hals."

"Eine große Falle ist die, die heimischen deutschen Preise als Maßstab zu nehmen", sagt Prof. Tobias Just, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg. Vielen erscheinen die Angebote, die von Maklern in der Region angepriesen werden, als günstig. "Sie müssen aber schauen: Ist der Preis auch angemessen für das Marktumfeld vor Ort?" Der Wert einer Immobilie bemesse sich danach, für welchen Preis sie sich später wieder verkaufen oder zwischenzeitlich vermieten lasse. Gegen Fehler helfe hier nur eine objektive Marktrecherche.

In Probleme kann derjenige geraten, der vor dem Erwerb nicht sicherstellt, dass das Haus oder Teile davon nicht schwarz - also ohne behördliche Baugenehmigung - errichtet wurden. "Entweder werden dann Baunormen nicht beachtet oder der Swimmingpool ist später ohne Genehmigung angelegt worden", zählt Schöllhorn auf. "Oder eine Scheune wurde zum Wohnzimmer umgebaut, darf laut Genehmigung aber nur als Scheune genutzt werden." In solchen Fällen haftet der aktuelle Eigentümer.

Dazu kommt: Das Vertragsrecht ist von Land zu Land unterschiedlich. Während in Deutschland erst die notarielle Beurkundung den Kauf komplett macht, gelten im Ausland zum Teil andere Rechtsgrundsätze. "In Spanien und Italien zum Beispiel besiegelt ein unterschriebener Vorvertrag einen gültigen Kauf", sagt Schick. "Deshalb bitte nichts unterschreiben, vor allem nicht ohne Besichtigung - auch keinen Bierdeckel oder Schmierzettel." Denn auch der könne rechtskräftig und damit bindend sein.

Unterschätzt würden oft die Nebenkosten, die zum Kaufpreis hinzukommen. Da gibt es zum einen die für den Erwerb: die Höhe der Maklerprovision, die Grunderwerbsteuer, die Notargebühr oder der Eintrag ins Grundbuch - all das kostet je nach Land unterschiedlich viel. Auch ein Steuerberater kann notwendig sein, um den oft komplizierten Anforderungen des Gesetzgebers zu genügen. "Im Süden versprechen die Makler viel", sagt Schöllhorn. "Dass eine Ferienimmobilie eine Kapitalanlage mit guter Rendite sei, erzählen aber selbst sie nicht mehr."

Daher sei es Pflicht, eine Kaufentscheidung mit einigem Abstand von der Urlaubssonne zu treffen, rät Schick: "Nach Hause kommen, das Angebot ein wenig sacken lassen und den Markt genau analysieren."