Kürzere Kündigungsfristen für Angehörige und Vermieter

Wenn der Mieter stirbt, stellt sich die Frage "Was wird aus der Wohnung?" Dabei sind verschiedene Möglichkeiten in Betracht zu ziehen. Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht, wenn man die Frage beantworten will, was nach dem Tod eines Mieters aus seiner Wohnung wird.

Es sind drei Fallvarianten zu unterscheiden, die nach den Paragrafen 563, 563a, 563b und 564 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt sind:

• Der Verstorbene hat allein in der Wohnung gelebt: Hat der Verstorbene allein in der Wohnung gelebt oder wollen Mitmieter bzw. Mitbewohner das Mietverhältnis nicht fortsetzen, wird der Erbe Mieter der Wohnung (§ 564 BGB). In diesem Fall können beide Seiten, Mieter und Vermieter, nach einem Monat Überlegungsfrist den Mietvertrag kündigen. Die Frist beginnt mit der Kenntnis vom Tod des Mieters und dem Wissen, dass niemand das Mietverhältnis fortsetzen will. Die Kündigungsfrist beträgt für beide Vertragsseiten drei Monate, besondere Kündigungsgründe sind nicht erforderlich. Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes in Berlin weist darauf hin, dass der Erbe für die Abwicklung verantwortlich bleibt, auch wenn er das Mietverhältnis sofort kündigt. Handelt es sich bei den Erben um eine Erbengemeinschaft, haften sie gesamtschuldnerisch. Soll das Mietverhältnis gekündigt werden, müssen sie dies gemeinsam gegenüber dem Vermieter tun. Sie müssen alle unterschreiben, können sich aber auch untereinander bevollmächtigen
• Mehrere Personen haben den Mietvertrag unterschrieben: Die Mitmieter des Verstorbenen, das heißt diejenigen, die den Mietvertrag mit unterschrieben haben, bleiben natürlich Mieter (§ 563a BGB). Sie haben das Recht, das Mietverhältnis fortzusetzen, mietrechtlich ändert sich nichts. Mitmieter, häufig der überlebende Ehe- oder Lebenspartner oder auch Kinder oder andere Familienangehörige, haben auch das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen. Sie haben einen Monat Zeit, sich zu entscheiden. Die Monatsfrist beginnt mit der Kenntnis vom Tod des Mieters zu laufen. Die Kündigungsfrist selbst beträgt immer drei Monate.
• Mehrere Personen haben in der Wohnung gelebt, aber den Mietvertrag nicht mit unterschrieben: Mitbewohner des Verstorbenen, die nicht Mieter waren, haben - unter den Voraussetzungen des § 563 BGB - das Recht, in den Mietvertrag einzutreten. Das gilt beispielsweise für den Ehepartner, der mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, den Mietvertrag aber nicht mit unterschrieben hatte. Die gleichen Rechte hat seit der Mietrechtsreform 2001 auch der "eingetragene", gleichgeschlechtliche Lebenspartner des Mieters. Diese Rechte haben auch die Kinder oder andere Familienangehörige des Mieters, soweit sie mit ihm in der Wohnung gelebt haben. Auch diejenigen, die mit dem Verstorbenen "einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben", haben dieses Eintrittsrecht in den Mietvertrag. Gemeint sind hier in erster Linie nichteheliche Lebenspartner. Wer als Eintrittsberechtigter jedoch nicht Mieter werden will, muss das dem Vermieter innerhalb eines Monat mitteilen. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Der Mitbewohner des Verstorbenen haftet dann nicht für dessen Mietschulden, er muss keine vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen vornehmen, er hat aber auch keinen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution. Anders, wenn der Mitbewohner gleichzeitig Erbe des Verstorbenen ist, zum Beispiel dessen Ehepartner. Will der Vermieter den Eintritt des Mitbewohners in das Mietverhältnis verhindern, muss er kündigen. Er hat praktisch einen Monat Zeit, sich zu entscheiden. Die Kündigungsfrist selbst beträgt drei Monate.