WOGA-Komplex: Um den Innenhof tobt ein Baurechtsstreit

Wie kommt Investor Shore Capital zu der Annahme, er könne den Innenhof des WOGA-Komplexes mit einer Wohnbebauung verdichten? Die Antwort auf diese Frage sucht ein Sonderausschuss der BVV Charlottenburg-Wilmersdorf.

Zur siebten Runde stand der ehemalige Baustadtradt Marc Schulte (SPD) mit im Ring. Es wurde fleißig ausgeteilt und eingesteckt, aber zu einem klaren Ergebnis kam "Ringrichter" Johannes Heyne (FDP) nicht.

Wenn man zwischen Schaubühne und Mucki-Bude die denkmalgeschützte Anlage des Architekten Erich Mendelsohn zwischen der Albrecht-Achilles-Straße und Cicerostraße betritt und auf dem Weg in den Innenhof des Wohnkomplexes die Unterführung passiert, wird es schlagartig still, der Verkehr vom Ku’damm ist kaum noch zu hören. Ein Beleg für die Detailverliebtheit und Genialität Mendelsohns. Ob dieser verblüffende Effekt der Ruhe durch eine Bebauung der Tennisplätze, die der Architekt im Innenhof integrierte und die bis 2007 noch bespielbar waren, geschmälert wird oder gar verloren geht? Möglich. Sicher ist hingegen, dass es noch sehr lange dauern wird, bis sich der Diskurs um die Zukunft des WOGA-Komplexes beruhigt.

Eine schwierige Ecke

Shore Capital hatte die Erholungsfläche für etwa eine halbe Million Euro gekauft und die Tennisplätze 2007 stillgelegt. Die gesamte Anlage steht unter Denkmalschutz, inklusive der Tennisplätze. Eine Bebauung des Innenhofs setzt also in diesem Fall die Unbedenklichkeit aus denkmalpflegerischer Sicht und generelles Baurecht voraus. „Es handelt sich um ein Grundstück, das deutlich mehr als 13 Meter von der Straße entfernt ist und dementsprechend liegt nach Baunutzungsordnung aus 1960 in Verbindung mit der Bauordnung Berlin aus 1958 für dieses Grundstück grundsätzlich kein Baurecht vor – Stichwort Blockrandbebauung“, sagte Johannes Heyne, Ausschussvorsitzender und FDP-Fraktionschef in der BVV. Eine Ausnahmegenehmigung könne erteilt werden, wenn das Prinzip der Besonnung und Durchlüftung der benachbarten Wohnbebauung nicht beeinträchtigt werde und aus städtebaulicher Sicht nichts dagegen spreche. „Das nennt man dann ,gebundenes Ermessen`.“

Schulte sieht sich im Recht

Nach diesem gebundenen Ermessen hat Marc Schulte nach eigenen Angaben die Idee einer Wohnbebauung ursprünglich goutiert, auch weil der Landesdenkmalbeirat keine Bedenken angemeldet habe. Schulte war Mitglied der Jury eines Gutachterwettbewerbs, aus dem der Glasbau-Vorschlag der Grüntuch Ernst Architekten als Sieger hervorging. Später schwenkte Schulte um, weil bei einer erneuten Vorstellung des Bauvorhabens durch den Investor sich einige Dinge anders als geplant darstellten und bei ihm Bedenken weckten. „Das Baukollegium hat mich dann in dieser Auffassung bestätigt“, sagte er. Die Bitte nach Veränderung blieb beim Investor ungehört und so versah Schulte den mittlerweile eingegangenen Bauantrag kurz vor Ende 2016 und damit auch seiner Amtszeit mit einem begründeten Vermerk, keine Ausnahmegenehmigung zu erteilen – gegen den Protest des Stadtplanungsamt-Leiters Rainer Latour. „Aus meiner Sicht hätte dieser Bauantrag nach der Stellungnahme des Investors dazu völlig sauber und final abgelehnt werden können. Das ist nach meiner Erkenntnis nicht passiert.“ Mit dieser Aussage spielte Schulte den Ball weiter an seinen Nachfolger und aktuellen Baustadtrat Oliver Schruoffeneger (Grüne). Der reagierte ein paar Tage nach der Sitzung so: „Zwei Gutachten, erstellt Ende 2016, besagen, dass seine Rechtposition nicht haltbar war und dass wir schadensersatzpflichtig sind, wenn wir jetzt die Ausnahmegenehmigung versagen. Marc Schulte sieht das anders und das ist sein gutes Recht.“

Im Sommer 2017 hat die BVV dann einen Aufstellungsbeschluss für den Bau einer Kita auf dem Grundstück gefasst und Anfang dieses Jahres eine Veränderungssperre erlassen. „Damit haben wir zwei Jahre Zeit gewonnen“, sagt Schruoffeneger. Mittlerweile ist Shore Capital vors Verwaltungsgericht gezogen, klagt dort auf Erteilung des Baurechts und hat zusätzlich bezüglich des Bauantrags eine Untätigkeitsklage gegen das Bezirksamt erhoben. „Hat das Bezirksamt damals beim Investor den Anschein erweckt, es bestünde Baurecht auf dem Grundstück, drohen zum Beispiel bezüglich bereits angefallener Planungskosten Schadensersatzzahlungen“, sagte Johannes Heyne.

Baurecht für den einen, für den anderen nicht?

Für ihn sind auch nach der siebten Aufklärungsrunde die entscheidenden Fragen offengeblieben. „Besteht Baurecht oder nicht? Darum wird es auch weiter gehen. Und es ist immer noch rätselhaft, warum dem vorherigen Grundstückseigentümer Pirelli Real Estate ganz klar ein Baurecht versagt wurde, Shore Capital aber nicht.“

"Spannendes Thema", sagt Heyne. "Schwierige Ecke", sagt Schruoffeneger. Und viel steht auf dem Spiel. Für Shore Capital, weil der Wert der Fläche von einer halben Million Euro schlagartig exorbitant anwüchse, würde sie zum Bauland erklärt. Für den Bezirk wegen möglicher Schadensersatzzahlungen und für die Anwohner des WOGA-Komplexes sowieso, die mit den Aussagen Schultes merklich unzufrieden waren und auf keinen Fall einen Glaskasten mit 70 Wohneinheiten in ihrem Innenhof und damit vor ihren Fenstern haben wollen. Im zweiten Block will sich der Ausschuss mit der juristischen Aufarbeitung der Causa auseinandersetzen. Die nächste Sitzung ist Ende Mai.