So schützen sich Eigentümer

Gemeinschaften von Wohnungseigentümern sammeln jeden Monat Geld ein. Damit bilden sie Rücklagen für Reparaturen und Modernisierungen. Aber manche der sogenannten WEGs gehen unnötige Risiken ein. Denn das Geld liegt oft noch auf Treuhandkonten.

"Um die Problematik zu verstehen, führt man sich am besten erst einmal vor Augen, wie das mit der Kostenabrechnung bei Eigentümergemeinschaften funktioniert", erklärt Bertram Joachim Schmitt vom Verband Wohneigentum in Bonn. Damit der laufende Betrieb ihrer Immobilie gesichert ist, braucht eine WEG ausreichend Geld. Das wird angelegt, meist auf zwei separaten Konten für die laufenden Kosten und die Instandhaltungsrücklage.

Da eine WEG nur beschränkt rechtsfähig ist, wird in der Regel ein Verwalter zur Betreuung ihres Eigentums bestellt. "Er ist - ähnlich wie der Geschäftsführer einer GmbH - das handelnde Organ der Gemeinschaft", erklärt Sandra Weeger-Elsner vom Verein Wohnen im Eigentum. Das heißt: Der Verwalter regelt auch die Finanzen.

Dass der Verwalter vertrauenswürdig sein und etwas vom Fach verstehen sollte, erklärt sich von selbst. Und dennoch: "Auch wenn man der Überzeugung ist, dass die Verwaltung kompetent ist, sollte man einen Verwaltungsbeirat einrichten", empfiehlt Bertram Joachim Schmitt. Dessen Aufgabe ist es, dem Verwalter auf die Finger zu sehen und dabei auch regelmäßig einen Blick auf die Konten zu werfen. So könne man frühzeitig erkennen, ob das Vermögen der WEG unwirtschaftlich genutzt wird oder nicht.

Zentral ist die Frage der Kontoform. "Früher gab es praktisch nur die Möglichkeit eines Treuhandkontos, weil WEGs nicht rechtsfähig waren und somit kein Konto auf ihren Namen eröffnen konnten", erläutert Weeger-Elsner. "Seit sie durch die Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes im Juli 2007 für teilrechtsfähig erklärt wurden, ist das anders." Nun könnten sich Eigentümergemeinschaften auch für ein offenes Fremdgeld- oder WEG-Eigenkonto entscheiden.

Doch warum ist das wichtig? Grund sind gewisse Eigenschaften des Treuhandkontos: "Bei dieser Kontoform ist der Verwalter Kontoinhaber", erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Hau & Grund Deutschland in Berlin. "Das führt dazu, dass das Vermögen der WEG formal als seines betrachtet wird." So könnte das Konto in seinen Nachlass fallen, wenn er stirbt. Bei einer Pleite des Verwalters geht es in die Insolvenzmasse - selbst wenn die Eigentümergemeinschaft ihre Besitzrechte geltend macht. "Besonders groß ist die Gefahr, dass so etwas passiert, wenn der Verwalter das WEG-Geld nicht sauber getrennt von seinem eigenen Vermögen angelegt hat", sagt Happ. "Darauf sollte man also unbedingt bestehen."

Weitere Nachteile

Treuhand-Konten müssen bei einem Verwalterwechsel umgeschrieben werden. Auch sind sie nur bedingt kontrollierbar, weil sie die WEG nicht unabhängig vom Verwalter einsehen kann. Bei einem Eigenkonto kann das nicht passieren: "Hier ist die Gemeinschaft selbst Konto-Inhaber. Dadurch hat sie jederzeit Zugriff und kann viel genauer kontrollieren, wie der Verwalter mit ihrem Geld umgeht", erklärt Schmitt.

Außerdem bleibe das Vermögen unangetastet, wenn der Verwalter Schulden habe oder pleitegehe. Und wenn die Gemeinschaft will, kann sie zusätzlich zum Verwalter eine weitere Person als verfügungsberechtigt erklären, was von Vorteil ist, wenn er einmal abkömmlich ist.

Dass trotzdem noch immer viele WEG-Konten Treuhandkonten sind, hat möglicherweise damit zu tun, dass die Risiken unterschätzt werden. Außerdem bieten nicht alle Banken Fremdgeldkonten für Eigentümergemeinschaften an. "Oft wird als Grund dafür angegeben, dass der Verwaltungsaufwand geringer sei", sagt Happ. Tatsächlich sind die einzigen Extras, der es bedarf, eine gesonderte Vollmacht für den Verwalter und das jährliche Einreichen einer aktualisierten WEG-Mitgliederliste.

"Wenn eine WEG nicht sicher weiß, wie ihr Geld angelegt ist, sollte sie den Verwalter um Einblick in die Konto-Eröffnungsformulare bitten, wozu sie jederzeit das Recht hat", rät Weeger-Elsner. Ist sie als Inhaber und Bankkunde verzeichnet, handelt es sich um ein Eigenkonto. Findet sich hingegen der Verwalter-Name im Inhaberfeld, hat man es mit einem Treuhandkonto zu tun.