IBB Wohnungsmarktbericht 2018: 2017 so viele Baufertigstellungen wie seit 1998 nicht mehr

Dass es in Berlin zunehmend Probleme mit ausreichendem Wohnraum gibt, ist kein Geheimnis. Nun hat die IBB zusammen mit der Senatsverwaltung den Wohnungsmarktbericht 2018 für Berlin vorgestellt. Dieser hat sowohl Lichtblicke aufgezeigt, als auch klargemacht, dass Berlin immer noch vor sehr großen Herausforderungen steht.

Besonders erfreulich ist die deutlich gestiegene Zahl an Baufertigstellungen im Bereich Mietwohnungen. So wurden 2017 mit 15.669 Wohnungen so viele Objekte fertiggestellt wie seit 1998 nicht mehr. Im Vergleich zum Jahr 2016 (13.659 Fertigstellungen) bedeutet dies eine Steigerung um 14,7%. Doch so gut diese Entwicklung klingt, haben sich die Probleme auf dem Wohnungsmarkt in Berlin eher verschärft.

Berlin wächst weiter – wenn auch nicht mehr so stark

Der IBB Wohnungsmarktbericht hat zudem aufgezeigt, dass Berlin auch im Jahr 2017 wieder gewachsen ist. So kamen per Saldo 38.665 Menschen mehr nach Berlin als wegzogen. Die Hauptstadt erreichte mit 3,613 Millionen Einwohnern den höchsten Stand seit dem Ende des zweiten Weltkriegs. Die Dynamik ließ zwar im Vergleich zu den Ausnahmejahren 2015 und 2016 (große Flüchtlingswellen aus den Kriegsgebieten im Nahen Osten) deutlich nach, aber Berlin wächst weiter.

Allein an den Zahlen zeigt sich jedoch schon das Dilemma: In Berlin herrschte bereits zu Beginn 2017 große Anspannung auf dem Wohnungsmarkt. Die Nachfrage nach Wohnraum stieg 2017 noch einmal um eine hohe Zahl. Mit 15.669 Neubauten zu 38.665 potenziellen Nachfragern sieht die Bilanz nicht gut aus. Laut dem Bericht gibt es in Berlin zudem sehr viele Ein- oder Zweipersonenhaushalte (ca. 80%), so dass die neu gebauten Wohnungen mit Glück gerade einmal das zusätzliche Bevölkerungswachstum auffangen konnten. Entspannung am Wohnungsmarkt ließ sich so leider nicht erzeugen.

Niedrige Leerstandsquoten und hohe Mieten

Ein weiteres klares Anzeichen für die schwierige Lage am Berliner Wohnungsmarkt zeigen die niedrigen Leerstandsquoten. Als Normalfall wird eine sogenannte Fluktuationsreserve von 2-3% angesehen, so dass Umzugswillige Personen auch eine entsprechende Wohnung finden können. In Berlin liegt die Leerstandsquote je nach Messung nur zwischen 0,9% und 2,1%, was sich als sehr niedrig bezeichnen lässt. Umzüge werden damit zu einem echten Problem.

Das Mietniveau steigt indes weiter an. 2018 lag die mittlere Angebotsmiete laut IBB bei 10,32/m². Besonders in Neubauten (Angebotsmiete seit 2014: 13,00 Euro/m²) wurde 2018 ein deutlicher Anstieg auf 14,04 Euro/m² verzeichnet. In den Innenstadtgebieten (auch über den S-Bahn-Ring hinaus) weisen immer mehr Stadtviertel eine Durchschnittsmiete von 12,00 Euro pro m² und mehr aus.

Wer also innerhalb Berlins umziehen oder nach Berlin ziehen möchte, muss mit einem starken Kostenanstieg rechnen. Dies ist umso problematischer, dass die Mieten auch in vielen Außenbezirken deutlich steigen. So werden nur noch 9% aller Wohnungen in Berlin überhaupt zu einer mittleren Nettokaltmiete von unter 7,00 Euro pro m² angeboten. Die hohe Quote an Umwandlungen von Mietwohnungen in Wohneigentum (2017: 16.548 Mietwohnungen) tut ihr Übriges, um die Lage am Wohnungsmarkt zu verschärfen.

Bauüberhänge nach wie vor ein Problem

Weiterhin problematisch für Berlin ist auch die Zahl der Bauüberhänge, die 2017 auf 58.990 anstiegen (2016: 51.551). Damit sind Wohnobjekte gemeint, für die bereits eine Baugenehmigung vorliegt, die jedoch noch nicht fertiggestellt wurden. Dies liegt an der Fertigstellungsdauer von 22 bis 24 Monaten, wobei die kommunalen Wohnungsunternehmen hier besonders schnell abschnitten. Trotzdem zeigt die Fertigstellungsdauer sehr eindrücklich, warum es gar nicht so einfach ist, schnell auf einen bestehenden Wohnungsmangel zu reagieren. Die Zahl der Baugenehmigungen liegt seit Jahren deutlich über den Baufertigstellungen (2017: 24.743 – 1,2% weniger als 2016).

Der Wohnungsmarktbericht zeichnet die aktuelle Wohnungsmarktlage letztlich eher düster: Berlin fehlen mehr als 100.000 Wohnungen, die sich in absehbarer Zahl kaum durch die gestiegene Bautätigkeit der Wohnwirtschaft kompensieren lassen. Das weiterhin lebhafte Bevölkerungswachstum macht es schwierig, für eine nachhaltige Entspannung der Lage zu sorgen. Es bleibt abzuwarten, welche Maßnahmen den Verantwortlichen noch einfallen, um ausreichend Wohnraum für alle zu schaffen.

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