Es geht dabei auch um viel Geld

Wohnungen auf der Westkreuzbrache?

Am Westkreuz geht es nicht nur um die Frage, ob dort der Westkreuzpark oder besser Wohnungen entstehen sollten. Es geht auch um viel Geld.

Anfang 2016 wird vom Bezirk Charlottenburg Wilmersdorf beschlossen, dass auf dem Westkreuzareal der Westkreuzpark entstehen soll. Gegenstimmen gab es bisher nur aus den Reihen der Freien Demokraten, die dort Wohnbebauung fordern. Die Wohnungsnot in Berlin hat sich indessen weiter zugespitzt und nun machen sich auch die Sozialdemokraten auf Landes- und Kreisebene für Wohnungsbau stark. Die SPD hat Wohnungen zur Abgeordnetenhauswahl 2016 versprochen, konnte diese aber bisher nicht in erforderlichem Maße liefern. Die Schuld dafür wird von allen Seiten der Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) zugeschoben. Mit der Ansage auf dem jüngsten Landesparteitag der SPD, den Wohnungsneubau in Berlin von derzeit etwa 20.000 auf 25.000 pro Jahr zu erhöhen, wurde im gleichen Zuge der Fokus auf das Areal am Westkreuz gestellt. Die meisten Wählerinnen und Wähler wird das sicherlich zunächst etwas beruhigen und Wählerstimmen sichern. Doch das Gerangel um das Westkreuzareal, welches sich im Hintergrund abspielt, wird wohl vielen verborgen bleiben.

Es stellt sich nun die Frage, wer dort was und vor allem wie bebauen könnte? Nach Berichten der Berliner Morgenpost hat die Deutsche Bahn bereits einen privaten Käufer für das Areal gefunden. Die Räusch Entwicklungsgesellschaft mbH, mit Uwe Glien als alleinigem Geschäftsführer habe rund 110 EUR pro Quadratmeter für das 6 Hektar große Areal auf den Tisch gelegt. Als Grünfläche liegt der Bodenpreis bei etwa 10 EUR pro Quadratmeter. Zu Bauland gemacht, erhöht sich der Wert auf 4.000 EUR pro Quadratmeter, wenn der durchschnittliche Bodenrichtwert in Charlottenburg-Wilmersdorf zugrunde gelegt wird. Der Preis für das angrenzende Wohnbauland um die Westkreuzbrache liegt sogar bei 5.500 bis 6.500 EUR pro Quadratmeter. (Vgl. Bodenrichtwertinformationssystem Berlin.) Der Bezirk arbeitet gerade an seinem Vorkaufsrecht und kalkuliert für den Ankauf mit dem Bodenrichtwert für Grünflächen, womit der Kaufpreis bei etwa 600.000.- EUR läge. Uwe Glien zahlt das Zehnfache – nämlich 6,5 Mio. EUR, was laut Berliner Morgenpost auf Wohnbebauung schließen lasse. Als Bauland für Wohnungen wäre der gleiche Boden bei einem Richtwert von 4.000 bis 6.000 EUR pro Quadratmeter zwischen 230 und 360 Mio. EUR wert. Bei dieser stattlichen Summe fallen die Erschließungskosten, die vom allerersten Interessenten des Areals grob auf etwa 10 bis 20 Mio. EUR geschätzt wurden, kaum noch ins Gewicht. Das Rechenspiel kann man noch weiterführen: Die aktuellen Quadratmeterpreise für Wohnraum (Alt & Neubau) liegen im Bezirk bei durchschnittlich 5.000 EUR pro Quadratmeter. Bei Neubauten liegen sie in der Regel deutlich höher. Eintausend „einfache“ Wohnungen mit durchschnittlich 80 Quadratmetern ließen sich also bei „günstigen“ 5.000 EUR pro Quadratmeter für insgesamt 400 Mio. EUR abverkaufen. Bei aktuellen Neubauprojekten liegt der Einstiegspreis oft schon bei 7.500 EUR pro Quadratmeter, womit der Erlös auf 600 Mio. EUR stiege. Aufgrund der guten Konjunktur sind die Baukosten in den letzten Jahren ordentlich gestiegen, weshalb die Bebauung für einen Investor nur bei akzeptablem Bodenpreis interessant ist.

Doch wer erhält am Ende den Zuschlag für das Gelände? Kann der Bezirk sein Vorkaufsrecht ausüben? Wenn ja, zu welchem Preis? Was ist mit der zu erwartenden Schadensersatzforderung von Herrn Uwe Glien? (Vgl. Shore Capital, WOGA-Komplex.) Was ist, wenn ein Preis beim Vorkaufsrecht aufgerufen wird, den der Bezirk nicht zahlen will/kann? Was ist, wenn die SPD nun aus der Brache Bauland macht und der Bezirk nicht von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen kann? Die SPD würde damit zum Komplizen eines privaten Investors werden, dem sie zu einer ungerechtfertigtem Bodenwertsteigerung verhilft – in der Hoffnung, dass vielleicht nach dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung 300 Sozialwohnungen entstehen, die nach der 20-jährigen Bindung renoviert und abverkauft werden? Sofern denn überhaupt Sozialwohnungen entstehen, wie Jenny Wieland, Stadtentwicklungspolitische Sprecherin der Grünen Fraktion die große Anfrage zum Wohnungsmarkt in Charlottenburg-Wilmersdorf erläutert hat: „Wo in unserem Bezirk neu gebaut wird, entsteht nur Luxuswohnraum, während die Investoren versuchen, den Bau bezahlbaren Wohnraums über die kooperative Baulandentwicklung mit Tricks und Finten zu umgehen“. (Vgl. Groth-Gruppe, Kolonie Oeynhausen.)

Wie realistisch ist es denn, dass der Bezirk über das Vorkaufsrecht zum neuen Eigentümer werden könnte? Hierzu Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) am 13.12.2017 im Ausschuss für Stadtentwicklung und Wohnen: „Bei entwidmeten Bahnflächen besteht ein Vorkaufsrecht des Landes Berlin, von dem auch Gebrauch gemacht wird. Das Problem besteht darin, dass die Bahn dazu übergegangen ist, gewidmete Bahnflächen, die sie nicht mehr benötigt, zu verkaufen. In solchen Fällen besteht kein Vorkaufsrecht.“ Da die Deutschen Bahn das Areal bisher nicht von Bahnbetriebszwecken freigestellt hat, könnte es mit dem Vorkaufsrecht also schwierig werden. Und wann können der neue Flächennutzungs- und Bebauungsplan festgesetzt werden? Richtig. Nach erfolgter Freistellung von Bahnbetriebszwecken. Solange die Deutsche Bahn das Areal am Westkreuz nicht entwidmet, herrscht hier weiter Stillstand, Diskussion und Spekulation.

Wenn zwei sich streiten, freut sich der Dritte? Uwe Glien soll zahlreiche S-Bahn-Bögen in Berlin besitzen, die gewerblich genutzt werden. Im Flächennutzungsplan Berlin sind die S-Bahn-Trassen und die darunterliegenden S-Bahn-Bögen als Bahnfläche gewidmet. Könnte das Areal am Westkreuz in Zukunft also gewerblich genutzt werden, wenn Vorkaufsrecht und Wohnbebauung scheitern sollten?

Ja, es gibt sehr gute Gründe, die Brache am Westkreuz mit Wohnungen zu bebauen. Aber es gibt ebenso gute Gründe, das Grün zu erhalten. Bevor die SPD den Sommerfahrplan und somit die Weichen und Signale am Bahnhof Westkreuz auf Wohnbebauung umstellt, sollten zunächst die Eigentumsverhältnisse und die zukünftigen Nutzungspläne des Areals mit allen Beteiligten an einem Runden Tisch geklärt werden.

Siehe auch: Der Krimi um das Areal am Westkreuz