Bekanntes und Überraschendes: Was der Wohnmarktreport für den Bezirk aussagt

Friedrichshain-Kreuzberg. Friedrichshain-Kreuzberg belegt Spitzenplätze bei der Miethöhe und Mietsteigerungen. Das sind inzwischen Binsenweisheiten. Spannender ist der Blick auf viele weitere Details.

Den liefert der aktuelle Wohnmarktreport Berlin 2017, den die Berlin Hyp und der Immobiliendienstleister CBRE am 25. Januar vorlegten. Denn hier fügt sich das Gesamtbild aus einer Betrachtung jedes einzelnen Bezirks und seiner Kieze zusammen. Und das bietet auch für Friedrichshain-Kreuzberg einige interessante Erkenntnisse.

Durchschnittliches Mietniveau: Es bewegt sich inzwischen in fast allen der elf untersuchten Postleitzahlgebiete des Bezirks zwischen knapp unter 10,50 und nahe zwölf Euro pro Quadratmeter. Spitzenreiter ist laut Studie das Quartier rund um das Ostkreuz, wo im Mittel 11,82 Euro verlangt werden. Solche, nahezu flächendeckend ähnliche Mietkosten auf hohem Niveau finden sich ansonsten nur in wenigen Bezirken. Allerdings gibt es eine Ausnahme: Das Gebiet um die Prinzenstraße liegt mit einem Preis von 9,26 Euro um einiges unter den sonstigen Werten.

Viel Plus, wenig Minus: Die Gegend um die Prinzenstraße weist auch eine weitere Besonderheit auf. Gegen den ansonsten eher vorherrschenden Trend sind hier die Mietkosten sogar gesunken. Und zwar gleich um 16,8 Prozent – so stark wie nirgendwo sonst in Berlin. Zum Gesamtbild gehört allerdings auch, dass sie dort in den Jahren zuvor überdurchschnittlich, nämlich um mehr als 32 Prozent seit 2012 angestiegen sind.

Rund 30 Prozent mehr Miete als vor fünf Jahren wird mittlerweile fast flächendeckend in Friedrichshain verlangt. In Kreuzberg verlief dieser Anstieg nicht ganz so extrem, aber ebenfalls durchgehend im zweistelligen Prozentbereich. Und allein zwischen 2015 und 2016 wurde für den gesamten Bezirk ein Mehr an Miete von rund zehn Prozent verzeichnet. Was ebenfalls über dem Berliner Mittel lag.

Die Spitzenwerte: Für eine Kaltmiete im sogenannten oberen Marktsegment wird im Graefekiez mit knapp 19 Euro am meisten verlangt. In ganz Berlin liegt das Gebiet in dieser Kategorie auf Rang drei. 18,21,beziehungsweise 18,20 Euro sind es im Wrangelkiez sowie im Bereich des Ostbahnhofs. Vor allem am Ostbahnhof machen sich die Neubauten im Spreeraum bemerkbar. Denn gleichzeitig ist diese Gegend im unteren Marktsegment mit 6,16 Euro am zweit günstigsten. Nur in der Prinzenstraße muss dort mit 5,73 Euro noch weniger bezahlt werden.

Miete und Kaufkraft: Ebenfalls ein interessanter Punkt in der Studie ist die Frage, wie viel ein Haushalt in einem Quartier durchschnittlich von seinem Einkommen für die Miete aufwenden muss. Nahezu überall beträgt dieser Anteil mehr als ein Drittel. Am höchsten, nämlich bei 42 Prozent, liegt er im südlichen Kreuzberg, links und rechts des Mehringdamms. Am Ostkreuz sind es 40,6 Prozent. Das sind schon deshalb ziemlich hohe Werte, weil Friedrichshain-Kreuzberg in Sachen Kaufkraft noch immer keine Berliner Spitzenplätze belegt. In den meisten Quartieren verfügt ein Haushalt im Mittel über ein monatliches Einkommen zwischen etwas mehr als 2600 und knapp 2900 Euro.

Was folgt daraus? Die teilweise hohe Belastung vieler Mieter unterstreicht die ebenfalls nicht neuen Warnungen vor weiterer Verdrängung und Gentrifizierung. Der Wohnmarktreport verweist darauf, dass im Bezirk mehrere größere Bauprojekte errichtet werden oder geplant seien, auch mit Wohnungen, die zumindest teilweise zu preisgünstigen Mieten vergeben werden sollen, wie bei der vorgesehenen Nachverdichtung der WBM in Friedrichshain-West. Aber nicht nur dagegen gibt es Protest. Wobei, die die Studie stellt auch fest, dass weitere größere Entwicklungsgrundstücke für zusätzliche Wohnquartiere naturgemäß nicht inmitten der dichten Altbauquartiere liegen würden, sondern eher an den Rändern von Friedrichshain-Kreuzberg. tf